三亚这个免税综合体的事儿,我一开始听说的时候觉得就是又一个商场嘛,但后来仔细想想不太对,这个事儿背后其实挺有意思的。你想啊,海南这几年搞离岛免税,大家都盯着海棠湾那一块,现在突然在崖州湾搞一个,而且还是综合体,这个思路就不一样了,怎么说呢,就是它不是单纯卖货那种,是要把整个区域的人流和消费习惯给重新塑造一遍。
我跟一个做商业地产的朋友聊过这个,他说这种项目最难的不是盖楼,是怎么让人愿意跑那么远去买东西。海棠湾离市区近,有酒店有景区,人家去了顺便就逛了,但崖州湾那边,说实话,以前就是个科教城和港口,游客根本不往那走。所以这次他们搞四个国际大牌入驻,其实是在赌一个事儿,就是能不能靠品牌和价格优势,把人从三亚湾和海棠湾那边拉过来,你懂我意思吧。
这个综合体跟传统免税店最大的区别,我觉得不是面积有多大,是它想做成一个目的地型的商业项目。什么意思呢,就是你不是因为顺路才去,而是专门冲着它去的,去了可能要待半天甚至一天。我看资料说里面除了免税购物,还有餐饮、娱乐、文化体验这些,这个配置其实很聪明,因为免税购物这个事儿,你说逛两小时能买多少东西,但如果把它做成一个综合性的消费场景,人在那待的时间长了,消费自然就上去了。
说白了就是,他们不想做一个单纯的卖场,而是要做一个让人愿意花时间待着的地方。这个逻辑跟迪拜那些大商场有点像,你去迪拜购物中心,里面有水族馆有滑雪场,你说你是去买东西还是去玩的？都有。三亚这个项目我估计也是这个思路,用免税政策吸引人流,然后用综合业态留住人。
四个国际品牌入驻这个事儿,其实挺微妙的。我一开始以为就是常规操作,后来想想不对,这四个牌子的选择其实是有讲究的。免税店最怕什么,怕同质化,海棠湾那边该有的牌子基本都有了,你再搞一遍一样的,消费者为什么要跑那么远？所以这次他们肯定是拿到了一些差异化的资源,要么是某些品牌在华南地区的首店,要么是产品线跟其他免税店不一样,总之得有个让人非去不可的理由。
还有一个角度,就是这几个品牌的入驻,其实是在给其他品牌做示范。商业地产这个事儿,很多时候是羊群效应,有几个头部品牌进来了,后面的品牌就容易跟进。而且从招商的角度讲,有这四个大牌背书,后面谈其他品牌的时候,底气也足一些。我跟你说,这种项目前期的品牌组合,基本上就决定了它未来的定位和调性。
这个项目对整个华南地区的免税市场影响,我觉得比表面看起来要大。以前大家说起免税购物,要么去韩国日本,要么去香港,现在海南这个政策出来了,加上疫情这几年出不去,很多人就把消费留在国内了。但问题是,海南的免税容量到底有多大,这个市场能不能容纳更多的免税综合体,这是个问题。
崖州湾这个项目,其实是在测试一个边界,就是除了海棠湾那种成熟的旅游商圈,能不能在相对偏远的地方,通过政策和产品优势,硬生生造出一个新的消费中心。如果这个模式跑通了,那意味着海南的免税布局可以更分散,不用所有人都挤在一两个地方。但如果跑不通,那就说明免税消费还是高度依赖旅游配套的,单靠免税政策不足以让人改变消费习惯。我个人觉得,这个项目的成败,对海南整个免税产业的发展方向,会有挺大的参考价值。
如果你对免税购物感兴趣,可以关注一下这个项目后续的招商进展和开业时间。按照一般的商业项目周期,从开建到开业至少要两到三年,所以短期内还看不到实际效果。但可以留意一下后续还有哪些品牌会进驻,以及它的业态组合最终会是什么样的,这些信息能帮你判断它到底是想做一个高端精品店,还是想做一个大众化的购物中心。另外,如果你本来就计划去三亚旅游,可以提前规划一下行程,看看到时候要不要专门留半天时间去崖州湾那边逛逛,毕竟新开的商业项目,前期的优惠力度一般都会比较大。
