4月百强房企销售及五一假期市场解读

4月百强房企销售及五一假期市场解读

全文摘要1、四月份房企销售表现及动因·房企销售整体表现：2026年4月百强房企销售表现超出此前预判，同环比降幅均收窄，同比降幅收窄态势尤为明显。具体来看，4月百强房企整体销售规模环比跌3.9%、同比跌9%；前4个月按操盘口径累计销售跌幅为20%，较一季度、3月跌幅均明显收窄。行业销售分化格局凸显，延续强者恒强、货值为王的竞争特征：TOP3房企4月销售同比增幅达22.5%，其中华润单月同比增40%以上、接近50%，中海同比增20%，保利增幅略低但仍实现正增长；TOP4-10房企4月销售同比跌2%，TOP11-20房企同比跌13.7%，梯队越靠后降幅越大，部分尾部房企同比降幅达50%-60%。·销售超预期核心原因：4月房企销售超预期主要由四点因素驱动：a. 新房备案延迟，今年小阳春房企推案节奏偏晚，多集中在3月下半月甚至最后一周，以上海为例，3月新增供应量60%-70%集中在最后一周，开盘认购后的签约落在4月，推高当月销售数据；b. 4月仍处于小阳春窗口，"金三银四"的市场热度具备延续性；c. 新房新规产品大批量上市，同时老规产品加大促销力度，当前市场热销产品集中在三类：核心地段顶级豪宅、总价控制恰当的新规产品、降价促销产品；d. 各地加强自媒体管控，各大平台舆论导向偏正面，对市场情绪尤其是二手房市场情绪有正向引导作用，新房市场仍以性价比、地段稀缺性为核心影响因素。2、各级城市楼市供需情况·城市新房供应情况：4月全国重点城市新房供应整体处高位，核心数据如下：a. 全国层面：4月重点50城新房供应环比降11%、同比降45%，前4月累计降幅34%，降幅收窄；b. 一线城市：整体供应环比增11%、同比降31%，前4月累计降幅26%，内部分化显著，北京、上海当月供应环比降幅均在40%以上，同比大幅下滑，而广州、深圳供应明显放量，环比分别增147%、50%，对一线供应形成支撑；c. 二线城市：4月供应环比降14%、同比降47%，前4月累计降幅40%；d. 三线城市：4月供应环比降23%、同比降51%，前4月累计降幅30%。·各级城市新房成交表现：4月全国重点50城新房成交走势分化，低基数带动同比降幅明显收窄，核心数据如下：a. 全国层面：4月成交环比降7%、同比降2%，基本与去年同期持平，主因去年4月小阳春结束后市场陡然降温、基数偏低，今年小阳春热度有所延续；前4月累计成交降幅为18%，较前3月收窄10个百分点，与企业口径降幅基本一致；b. 分城市线：一线城市4月成交环比降6%、同比降3%；二线城市环比降7%、同比降6%；三四线城市环比降8%、同比增9%，同比正增长主要受低基数影响。·重点城市楼市运行情况：本次重点梳理上海、深圳两大核心城市楼市运行情况，市场分化特征显著：a. 上海市场：新房方面，4月成交环比降12%、同比降27%，成交中较大比例来自3月成交的备案延迟支撑；去化率为28%，较上月小幅回升2个百分点，但已连续半年维持在25%左右的低位，较去年前10个月50%左右的水平接近腰斩，核心区域项目去化率可达90%以上甚至售罄，外围区域去化压力较大。二手房方面，4月住宅成交2万套，与3月持平，为近两年单月较高水平，但远不及历史峰值；价格指数环比降1%，主要由中高端房源补跌带动，总价200-400万的低端房源价格已企稳，部分小区价格出现回升。b. 深圳市场：新房方面，4月成交环比增11%、同比降16%，同比下降主因去年同期高基数，去化率仍处低位但较此前有所改善，4月底新政出台后预计5月市场热度将进一步提升，整体仍呈分化走势；当月来访量环比增5%，但认购量仅环比增2%，去化转化率有所下降，整体较去年同期仍有差距。二手房方面，4月成交量创13个月以来新高，整体仍呈以价换量特征，价格反弹动力不足，4月挂牌量已连续2个月维持在10万套以上高位，压制价格表现。·二手房市场整体表现：4月全国二手房市场整体韧性较强，同比增幅明显扩大，核心数据如下：a. 全国层面：4月成交环比小幅降1%、同比增17%，同比增幅较3月扩大11个百分点，主因去年同期低基数带动；前4月累计同比增长8%，增幅较前3月扩大4个百分点；b. 分城市线：一线城市4月成交环比降10%，仅深圳成交环比持平或微增，其余城市均环比下降，但同比仍增长8%，其中上海4月成交同比增20%，是支撑一线城市同比正增长的核心动力，前4月一线城市累计成交同比微降1%；二三线城市成交同环比均增长，4月环比增3%、同比增21%，前4月累计同比增长12%。3、土地市场运行现状及趋势·土地市场核心数据：2026年前四个月土拍市场整体热度偏弱，较去年同期落差显著。单月拿地数据同环比均下跌，从百强房企核心拿地指标来看，前四月新增货值较去年同期下降47.6%，接近腰斩；拿地金额同比下降50%，正好腰斩；拿地面积较去年同期下降28.7%。由于去年同期土地市场伴随小阳春行情热度较高、基数较大，进一步推高了今年同比降幅，凸显当前土拍市场整体冷清特征。·土拍格局及趋势预判：当前土拍市场呈现明显分化格局，不同质地地块拿地热度差异显著：a. 核心地段、确定性高、周边库存供应压力小的地块仍受主流房企追捧，部分地块溢价率可达20%-50%；b. 存在配套、配建等硬伤的地块及外围区域地块，房企拿地积极性较低，多以底价或个位数低溢价成交，部分区位尚可的非核心地段地块也出现底价成交情况。目前各地在收缩土地出让计划，房企拿地仅偏好核心确定性地块，全年土拍较2024年继续明显缩量的趋势基本确定，土拍市场回暖需等待新房市场出现明确拐点，四月底多地出台相关政策后，市场对五月行情存在新预期。4、楼市短期及全年走势预判·五月份市场走势预判：不同城市四月底出台的楼市政策力度差异显著：深圳全面取消核心区域限购，广州大幅提升以家庭为单位的公积金贷款总额，提升幅度居四一线城市榜首。受政策支撑，深圳、广州5月新房、二手房成交环比均有望回升；其余城市政策多为应景出台，实际力度有限，对市场拉动作用不足，包括北上在内的多数城市5月成交环比大概率下降，因4月起进入低基数阶段，同比降幅与4月基本持平，不会明显扩大。·全年销售及拐点判断：全年楼市成交预计较去年小幅下降5%左右，前4月累计降幅接近20%，后续受低基数效应影响，降幅将逐步收窄。当前市场的热销、价格企稳等表现均为城市内部局部亮点，未出现全局性回暖，即便上海、深圳等核心城市也尚未出现市场拐点，整体市场尤其是房企业绩目前仍未到拐点阶段。5、楼市热点问题解析·供需平衡与价格走势：针对1-4月房企新增货值大幅减少是否会推动供需自发平衡、带动价格反弹的问题，当前楼市呈现明显的一二手房市场割裂特征，二手房价格整体处于下行通道，上海等重点城市一二手价差持续扩大，二手房更高的性价比对新房市场形成明显压制。尽管新房供应可预期逐步减少，单纯新房市场已进入供不应求状态，但由于需求可在新房、二手房之间自由切换，新房价格仍缺乏逆势上涨的支撑，当前新房价格整体处于下行区间：仅高性价比、总价控制较好的新规产品销售表现较好，与二手房无明显代际差异的旧规产品自3月以来降价促销力度始终较大，仅核心地段豪宅呈现独立于整体市场的行情。·深圳新政效果预判：针对深圳4月底出台的楼市新政对市场的影响问题，目前暂未获取五一假期深圳二手房成交数据，从属地机构的一线调研情况来看，本次新政的利好覆盖范围有限，主要影响集中在深圳核心三个区域，预计这三个区域5月新房、二手房成交将环比上涨30%-40%，成交热度将出现较为明显的边际回升。其余非核心区域受政策利好影响较小，市场表现基本维持此前的平稳状态。整体来看，本次新政对深圳全市的整体刺激效果低于市场此前的普遍预期。·后续季度楼市走向：针对后续一个季度一二线城市楼市走向的判断，当前楼市小阳春已在4月结束，五六月份市场将回归到相对正常的状态，整体市场热度不冷不热，成交延续分化态势：仅高性价比的项目销售表现较好，大量去化困难的项目仍需通过降价跑量、提升产品性价比来拉动去化。二手房方面，经历三四月份的成交放量后，五六月份二手房成交量将出现明显的环比回落，核心城市也难以维持三四月份的成交规模，二手房市场将出现较为明显的降温。同比数据方面，受去年4月起基数持续走低的影响，新房同比降幅预计维持在10%以内，不排除单月成交基本持平的可能，二手房同比增幅将较4月明显收窄。·房企拿地意愿影响：针对房企拿地意愿及对地方土地出让收入的影响问题，今年开年以来房企拿地意愿整体处于较为谨慎的低位水平，拿地动作更多跟随核心城市的优质地块供应节奏，仅在核心城市推出优质地块时才会参与竞拍，没有主动补充土储、补货值的强烈动能，这一特征与去年上半年形成了非常明显的反差，也反映出房企对后续新房市场的判断偏谨慎，认为市场筑底阶段不会很快结束。土地出让收入方面，房企拿地意愿低迷带来的冲击不可避免，地方政府的应对效果与城市自身基本面高度相关，上海等核心城市土地出让压力相对较小，三四线城市难以有效改善土地出让收入下滑的状况，单纯依靠补贴等措施无法根本解决问题。·全年销售预期：针对全年楼市销售走势的预判，今年前4个月房企销售业绩同比降幅约为20%，受去年后续月份基数持续走低的影响，全年销售降幅将呈现持续收窄的趋势。从房企及城市调研层面判断，全年销售同比降幅约为10%左右；若以国家统计局的公开统计口径测算，全年销售同比降幅预计在5%左右，整体销售规模的走势仍向下，但下降幅度与前几年相比将有明显收窄，当前市场成交量正处于逐步筑底的阶段。·二手房价格统计差异：针对核心城市二手房价格不同机构统计结果存在差异的问题，房价统计结果的差异主要源于不同机构的统计口径、统计方法、样本选择存在区别：部分机构统计实际成交价格，部分统计挂牌价格，还有部分采用均价口径进行统计，因此数据结果会出现偏差。并非所有机构都会开展房价指数统计工作，多数机构普遍参考国家统计局发布的七十个大中城市房价数据。同时二手房属于非标准品，成交价格受房源所在的小区位置、楼层、面积大小等多重因素影响，单月小区成交价格的波动无法直接代表整体房价的涨跌，相关价格数据仅具备参考属性，难以完全精准、及时地反映房价的实际变化情况。Q&AQ: 今年一至四月房企新增货值大幅减少，后续是否会因供给收缩与需求回升实现供需平衡并推动价格反弹？A: 当前新房与二手房市场割裂未改善，价差持续扩大，二手房更具性价比的供应对新房价格形成压制；新房供应减少但需求可在两类市场间切换，导致新房价格难以上涨，二手房价格仍在下行。热销项目集中于三类：顶级核心地段豪宅、总价控制得当的新规产品、降价促销项目，旧规产品仍需大幅促销。单纯新房市场呈现供不应求，但整体市场因二手房供应影响，价格缺乏反弹基础。

Q: 深圳四月底出台取消核心区域限购等新政后，五一假期期间新房与二手房市场实际变化是否显著？A: 新政主要影响南山、福田、罗湖等核心三区，预计五月份上述区域新房与二手房成交环比将上升30%-40%，但非核心区域影响有限；整体刺激效果可能不及市场预期，因五一期间完整成交数据尚未获取，但机构预判核心区域将有明显环比改善。

Q: 基于一至四月销售及拿地数据，对全年房企销售规模有何预判？A: 前四个月百强房企销售同比降幅约20%，考虑去年下半年起基数走低，全年降幅将逐步收窄；预计房企销售层面全年降幅约10%，国家统计局口径下新房成交同比降幅约5%；市场在量的维度已进入逐步筑底阶段，降幅收窄趋势明确。

Q: 为何不同机构对上海等核心城市二手房价走势的统计结果存在差异？A: 房价统计因机构口径、方法、样本选择存在差异；房产非标准品属性导致单个房源价格受楼层、位置、面积等因素干扰，难以精确反映整体趋势；建议综合参考多机构日常样本及国家统计局70大中城市数据，但需注意各类统计的局限性。

Q: 四月份百强房企销售规模的环比和同比表现如何？前四个月累计情况怎样？A: 四月份百强房企销售规模环比下降3.9%，同比下降9%；前四个月累计按操盘口径下跌20%，降幅较一季度及三月份明显收窄。

Q: 四月份房企销售呈现怎样的梯队分化特征？A: 行业前十房企四月份单月同比基本保持正增长或持平，前三强同比增幅22.5%，其中华润同比增长超50%，中海增长20%；第四至第十同比下跌2%，第十一至第二十同比下跌13.7%，梯队越靠后降幅越大，市场延续强者恒强、弱者更弱的分化格局。

Q: 四月份楼市表现超预期的主要原因有哪些？A: 一是新房备案延迟，上海等核心城市三月下旬集中推案，签约落至四月；二是金三银四小阳春窗口期热度延续；三是热销项目集中于三类：顶级核心地段豪宅、总价控制得当的新规产品、降价促销项目；四是各地加强自媒体内容管控，市场情绪引导偏正面，对二手房市场预期产生一定提振作用。

Q: 四月份全国重点城市新房供应量变化情况如何？各线城市表现怎样？A: 四月份全国50城新房新增供应环比下降11%，同比下降45%，前四个月累计降幅34%；一线城市中北京、上海环比降幅超40%，广州环比增147%、深圳增50%，带动一线整体环比增11%；二线城市环比降14%、同比降47%；三线城市环比降23%、同比降51%。

Q: 四月份重点城市新房与二手房成交环比和同比变化如何？A: 新房方面，50城成交环比降7%、同比降2%，前四个月累计跌18%；一线城市环比降6%、同比降3%，二线城市环比降7%、同比降6%，三四线城市环比降8%、同比增9%。二手房方面，50城成交环比微跌1%、同比增17%，前四个月累计增8%；一线城市环比降10%、同比增8%，二三线城市单月同比增21%。

Q: 四月份上海新房与二手房市场的具体表现如何？A: 上海新房成交环比降12%、同比降27%，去化率28%；二手房住宅成交2万套，为近两年单月较高水平，但价格指数环比降1%，中高端房源补跌，低价房源价格趋稳或小幅回升。

Q: 四月份深圳新房与二手房市场的具体表现如何？A: 深圳新房成交环比增11%、同比降16%，去化率有所改善但来访量环比增5%、认购量仅增2%，转化率下降；二手房成交创13个月新高，但以价换量特征明显，挂牌量维持10万套以上高位，价格反弹动力不足。

Q: 今年前四个月土地市场表现如何？房企拿地策略有何特点？A: 前四个月百强房企新增货值同比降47.6%，拿地金额腰斩，拿地面积降28.7%；土拍市场底价成交普遍，仅上海、杭州、广州马场地块等核心地段优质项目出现20%-50%溢价，房企聚焦确定性高、库存压力小的地块，非核心或存在硬伤地块拿地积极性显著减弱；预计全年土地市场延续缩量趋势。

Q: 对五月份楼市走势有何判断？哪些城市政策效果可能更显著？A: 深圳和广州政策效果预计更显著，五月份新房与二手房成交环比有望回升；其他城市政策力度有限，市场环比可能回落，但同比降幅因低基数将保持稳定；全年新房成交预计同比小幅下降5%左右。

Q: 对于接下来一个季度一二线城市楼市的走向有何判断？A: 小阳春在四月份已结束，市场将回归常态，热度平稳，成交持续分化，项目仍需依靠降价跑量或高性价比策略；二手房在经历三四月份放量后，五六月份成交量环比可能明显回落，核心城市亦难维持高位；同比方面，新房降幅预计控制在10%以内甚至基本持平，二手房同比增幅将较四月份收窄。

Q: 当前房企拿地意愿如何？对地方政府土地出让收入有何影响？A: 房企拿地意愿持续谨慎，仅跟随核心城市优质地块供应节奏参与，缺乏主动补货动力，反映对市场筑底进程的审慎判断；土地出让收入冲击不可避免，核心城市基本面稳健压力相对较小，三四线城市缺乏有效应对措施，影响程度与城市基本面紧密相关。

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