4月重点城市租金收益率排行榜深度解读

租金收益率排行榜，根据各城市二手房挂牌均价与挂牌租金测算得出，按城市能级分类，依据租金收益率由高至低排序。数值越高，代表城市住宅资产租金回报效益越好。

一、总体情况

2026 年 4 月，全国重点 38 城住宅平均挂牌租金收益率为 2.83%。当前 10 年期国债收益率维持在 1.7%-1.8% 区间，38 城租金收益率较其高出约 1个百分点。租金收益率超 2.5% 的城市共 25 个，占重点城市总量的 65.8%，其中长春、贵阳、重庆、哈尔滨收益率突破 4%，租金收益表现尤为突出。

关键发现

1. 能级负相关规律： 城市能级与租金收益率呈明显负相关，即能级越高，租金收益率越低。一线城市平均收益率仅2%，新一线城市为2.73%，二线城市达3.07%。
2. 高收益城市特征： TOP10城市中，二线城市占8席，新一线城市2席。这些城市普遍具有房价相对较低（多在1万元/㎡以下）、租赁需求稳定的特点。
3. 低收益城市特征： 深圳（1.49%）、广州（1.83%）、杭州（1.84%）收益率垫底，高房价是主要拖累因素，平均房价在2.5万元/㎡以上。

二、收益率变化趋势

2026 年 4 月，全国 38 城整体租金收益率为 2.83%，环比基本持平、同比小幅上行。近一年租金收益率整体稳步抬升，核心原因是房价跌幅明显大于租金调整幅度。

从城市能级来看，近一年各线城市租金收益率均同比走高，呈现明显趋势性特征：二线城市同比涨幅最高，提升 0.3个百分点；新一线城市次之，上涨 0.24 个百分点；一线城市涨幅相对最小，为 0.18 个百分点。环比维度各能级城市表现整体平稳，波动均在 0.01 个百分点以内。

图 各能级租金收益率月度变化趋势

深度分析：收益率同比上升的核心驱动因素

1. 一线城市：房价深度调整推动收益率上升

一线城市房价同比下跌9.2%，而租金基本持平（同比+0.4%），房价跌幅远超租金，是收益率同比上升0.26个百分点的核心原因，房价下跌释放的收益率空间显著。

2. 新一线城市：房价下跌，租金同步调整

新一线城市房价同比下跌10.13%，租金同比下跌1.26%，两者同步下行但房价跌幅更大，推动收益率同比上升0.24个百分点。值得注意的是，4月房价环比持平，而租金环比下跌0.43%，这是导致当月收益率环比小幅下降0.01个百分点的原因。

3. 二线城市：房价调整，租金逆势上涨

二线城市房价同比下跌9.66%，但租金同比上涨0.6%，形成房价跌、租金涨的有利组合，推动收益率同比上升0.3个百分点，为各能级中最高。这反映出二线城市租赁市场需求相对旺盛，而房价仍处于调整期，对投资者较为有利。

unsetunset典型案例：一线城市收益率上升——北京、上海、广州unsetunset

北京： 2026年4月收益率2.48%，环比+0.01个百分点。房价环比-1.09%，租金环比-0.86%，房价跌幅大于租金，推动收益率微升。

上海： 2026年4月收益率2.19%，环比+0.01个百分点。房价环比-0.58%，租金环比-0.05%，两者同步下跌但房价跌幅更大，收益率小幅上升。

广州： 2026年4月收益率1.83%，环比+0.02个百分点。房价环比-2.44%，租金环比-1.33%，房价跌幅显著大于租金，收益率上升幅度在一线城市中最大。

三、重点城市板块收益率

数据显示，一线城市 429 个板块中，郊区板块平均租金收益率达 2.37%，核心板块为 2.05%。收益率高于 3% 的 30 个板块，均集中在远郊低价片区，典型代表包括北京天通苑 3.75%、上海亭林 3.74%、广州赤坭 8.25%。收益率低于 2% 的板块共计 151 个，其中深圳 63 个、北京 36 个，多为城市核心商圈及高端豪宅板块，高房价拉高持有成本，租金收益难以匹配房价水平。

北京：                        重点城市板块租金收益率分布图及TOP20

资料来源：58安居客研究院

上海：

深圳：