百强物企“增收不增利”,业主缴费意愿还在下降

4月24日，中指研究院发布《2026中国物业服务百强企业研究报告》。以下所有数据均引自该报告原文。

01 营收在涨，毛利润在跌

2025年，百强企业营业收入均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平。

但毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%。营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%，营业成本增速高于营收增速。营业成本率攀升至80.98%，较2024年提升0.85个百分点。

增收不增利，毛利空间进一步被压缩。

02 净利润增长，却不是经营变好了

百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次实现正增长。但报告明确解释了增长来源：主要源于部分企业金融资产（含应收账款）及商誉减值压力减轻，甚至实现扭亏为盈。

换句话说，净利润的回升不是因为物业主业更赚钱了，而是因为“过去的计提值现在不用提那么多了”。这只是账面上的修复，而不是经营上的改善。

03 业主缴费意愿在持续下降

这是本报告中最值得关注的信号。

百强企业平均物业费收缴率为87.32%，持续下降。项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。

业主不交费、项目留不住——这两个数字直接动摇了物业公司的收入根基。项目留存率持续下降，意味着越来越多的项目无法维持稳定的服务关系——要么业主缴费意愿过低导致物业运营不下去，要么物业主动选择退出。

04 主动撤场项目中次新房成了重灾区

2025年初至2026年3月底，中指院共监测到住宅撤场项目212个。其中，百强企业主动撤场的案例超过80个。撤场项目中，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。

次新房本该是好管的项目——房子新、入住率渐高。但恰恰是这类项目撤场比例高。背后的传导链条很清晰：开发商遗留问题（甩盘）→ 业主迁怒于物业 → 拒交物业费 → 物业运营不下去 → 主动离场。业主缴费意愿下降，直接导致了物业公司的战略收缩。

“增收不增利”的表象之下，反映出：物业公司过去二十年积累的管理面积数字再大，如果业主不交费，这些面积就无法转化为稳定的现金流。存量时代的转型，不是一句口号，留不住业主的付费意愿，再大的盘子也会慢慢塌掉。