百强房企一季度销售额同比下滑23%：楼市“小阳春”成色几何？

作者：树袋熊的树
日期：2026年4月3日

一、研究背景

2026年一季度，核心城市二手房成交开始回暖，市场舆论中“楼市小阳春”再次升温。但如果把视线从局部成交热度拉回到开发商销售和新房基本面，情况并没有那么乐观。

中指研究院数据显示，一季度TOP100房企实现销售总额6209亿元，同比下降约23%，仅相当于2021年同期的20%。从历史对比看，2021年至2025年同期，百强房企销售额分别为30780亿元、16260亿元、17590亿元、8978亿元和8101亿元。也就是说，即便经历过去几年的持续下行，2026年一季度的销售额仍在进一步走弱，且仍未摆脱“高基数消失后继续探底”的状态。

这意味着，当前市场出现的局部回暖，更可能是城市分化、二手房优先修复和政策边际放松共同作用下的阶段性现象，而不是新房市场已经完成趋势反转。真正值得研究的问题不是“有没有小阳春”，而是：这一轮回暖究竟修复到了哪一层，距离房价企稳和开发端修复还有多远。

二、核心结论

一句话结论：这轮所谓“小阳春”，本质上更像二手房市场的局部修复，而不是新房与开发链条的全面回暖；成交有所恢复，但销售端、价格端和房企现金流端都还没有出现足以支撑趋势反转的信号。

与市场上一些“楼市回暖正在形成共识”的说法相比，更接近现实的判断是：当前房地产市场处于“交易活跃度先修复、价格预期和开发投资仍滞后”的阶段。二手房之所以先动，一方面因为价格调整更充分、议价空间更大，另一方面因为改善型和置换型需求仍然存在；但新房市场仍受到居民收入预期偏弱、房企信用修复不足以及新开工收缩带来的供给质量问题影响，热度难以同步传导。

进一步看，当前租金房价比与居民购房综合资金成本之间的差值正在缩小，这说明住房资产的持有收益和融资成本关系正逐步改善。按照香港楼市回暖的经验，当租金回报率超过按揭成本，成交往往会随之放量，房价也可能逐步企稳。但中国内地市场目前显然还没有普遍走到这一步。要理解这一差异，需要回到本轮楼市修复的结构、动力与约束条件本身。

三、详细分析

1. “小阳春”存在，但首先发生在二手房，而不是新房

本轮市场最容易被误读的地方，在于把二手房成交回暖等同于房地产整体回暖。二手房和新房虽然都属于住宅交易，但它们的修复逻辑并不相同。

二手房之所以先活跃，首先是价格调整已经持续数年，部分核心城市的议价空间充分释放，买卖双方更容易成交。其次，二手房供给更分散，业主在价格上更灵活，而房企在新房销售上往往还背负资金、债务、保交付和品牌折价等多重约束。再次，在收入预期没有明显改善的环境下，购房者更倾向于选择总价更低、位置更成熟、配套更确定的二手房。

因此，二手房先恢复，本身并不能自然推出新房市场会同步反弹。相反，它更可能意味着购房需求在预算约束之下，优先流向了更有性价比、更容易形成实际交易的存量市场。

2. 百强房企销售额继续下滑，说明开发端尚未摆脱下行惯性

判断楼市是否真正企稳，不能只看局部城市的成交案例，更要看全国主要房企的销售总量。6209亿元、同比下滑23%这个数字，意义就在于它把开发端的真实温度暴露了出来。

如果市场已经进入全面修复，至少百强房企销售额应当表现出同比企稳，甚至出现低基数下的明显反弹。但现实并非如此。销售额不仅低于2025年同期的8101亿元，也远低于2024年的8978亿元。这说明两个问题：

第一，居民购房需求并没有出现大面积回流，尤其是对新房的信心恢复仍然有限。

第二，房企自身销售能力也在继续弱化。经过多轮信用出清之后，头部和中型房企的渠道能力、拿地能力、交付信誉和价格体系都发生变化，单纯依靠传统营销方式已经很难重现过去的销售节奏。

从这个角度看，销售额的继续下滑不是一个孤立数据，而是开发链条尚未修复的集中体现。它背后反映的不是“市场没动”，而是“局部成交回暖还没有传导成开发端收入改善”。

3. 当前修复更像交易层修复，而不是资产价格修复

房地产市场真正的止跌，至少需要三个层面的同步修复：成交修复、价格预期修复、融资与投资修复。现在最先出现的是第一层，后两层还没有跟上。

成交层面，部分核心城市确实出现改善，说明市场并非完全冻结。

但价格层面，购房者对未来房价走势仍然犹豫，很多成交建立在“继续让价”的基础上，而不是“预期上涨”的基础上。没有价格预期修复，成交放量就更像存量需求的集中释放，而不是新一轮上行周期的起点。

融资与投资层面，则更加滞后。房企债务重组、资产减值、土地储备收缩、融资成本偏高等问题并未根本消失。开发商如果无法稳定融资和现金流，就很难扩大投资、补充高质量土地储备，也就很难在未来提供足够有吸引力的新房产品。

这意味着，当前市场距离“资产价格真正企稳”仍有相当距离。眼下看到的，更像是交易先修复，价格和供给仍在等待更深层条件成熟。

4. 四个基础维度：供需、宏观、情绪与Price In

供需变化。 需求侧并未消失，但已经明显分层：改善型、置换型需求在核心城市仍有韧性，首置需求则受收入预期和就业不确定性压制更深。供给侧的问题则更复杂，不只是库存规模问题，还包括供给质量下降、优质项目不足和房企持续收缩带来的新房吸引力下降。

宏观预期。 房地产修复最终取决于居民资产负债表修复、收入预期稳定和融资成本下降。单靠局部放松政策，能带动交易改善，但很难独立完成趋势逆转。也就是说，楼市问题表面上是成交问题，深层仍是宏观信用与居民预期问题。

市场情绪。 当前市场情绪有明显分歧。一部分人看到核心城市二手房成交回暖，倾向于认为底部已现；另一部分人则更关注人口、收入、库存和信用约束，认为这只是弱反弹。从目前数据看，后者更接近现实。市场最容易犯的错误，是把局部热度理解成全国性拐点。

是否已被Price In。 政策边际放松、二手房交易改善，这些利好已经在舆论和部分局部市场交易中得到反映；但房企销售继续下滑、新房端仍弱、房价预期未稳，这些负面现实也同样没有消失。因此，市场并没有形成单边的乐观定价，当前仍处在“局部修复已反映、全面反转未被验证”的区间。

5. 市场反应推演：短期先热，长期仍要看房价与收入预期

第一反应（24-48小时）：舆论层面容易强化“小阳春”叙事，市场关注点集中在核心城市成交量、二手房挂牌去化、政策宽松预期。

第二反应（1-4周）：机构开始重新校准判断，不再只看成交热度，而是回到销售额、新房去化、价格表现和房企财报等指标。如果这些指标没有同步改善，乐观预期会迅速降温。

第三反应（1-3个月）：真正决定市场方向的，是房价预期和居民收入预期能否出现联动修复。如果交易放量之后价格仍无起色，或者开发商销售继续疲弱，那么本轮反弹很可能被重新定义为一次阶段性脉冲，而不是趋势性回升。

四、估值/情景分析

房地产不是单一公司个股逻辑，而是信用、资产价格和政策预期共同驱动的复杂系统，因此更适合用情景分析，而不是简单给出线性判断。

情景一：弱修复延续（概率50%）

• 核心城市二手房维持活跃
• 新房市场弱修复但不明显反转
• 房企销售降幅逐步收窄，但难以快速转正
• 房价整体趋于缓跌或局部横盘

情景二：政策进一步加码后形成更强修复（概率20%）

• 融资成本明显下行
• 居民收入和就业预期改善
• 核心城市房价预期逐步稳定
• 成交改善向新房端传导，房企销售出现实质性修复

情景三：局部热度回落、市场再度转弱（概率30%）

• 二手房成交在脉冲释放后放缓
• 新房市场依旧疲弱
• 居民观望情绪回升
• 房企销售和现金流承压持续

五、未来关注点

对房地产市场的理解，当前更适合采取“跟踪验证”而非“趋势确认”的框架。

后续更值得持续观察的，不是局部成交热度本身，而是三个更硬的信号：第一，百强房企销售额降幅能否持续收窄；第二，核心城市房价能否从“以价换量”转向“量价趋稳”；第三，居民收入预期与融资成本是否出现同步改善。

如果从房地产链条上观察结构变化，更应关注分化而不是泛化。核心城市、优质资产、信用较强主体，更有可能率先修复；而弱信用房企、低能级城市和缺乏产品竞争力的供给，仍将面临更长时间的压力。

当前更稳妥的判断不是“楼市已回暖”，而是：楼市正在经历一轮局部修复，但是否能从交易修复走到价格企稳，仍需要后续数据继续验证。