2026年3月26日，北京。在“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，一份份沉甸甸的报告揭示了行业正在经历的深刻变革。与会专家和机构普遍认为，房地产行业的调整仍在继续，百强企业的洗牌远未结束。面对市场的持续探底，一场围绕“改善性需求”和“城市更新”的新竞赛已然拉开帷幕。

行业洗牌进行时：三成房企稳住阵脚

中指研究院发布的《2026中国房地产百强企业研究报告》显示，2025年房地产市场仍在筑底过程中。百强企业销售总额和销售面积分别为32605.2亿元和14857.9万平方米，同比分别下降18.1%和24.3%。市场份额也相应缩水，百强企业市场份额降至38.8%，较上年下降2.4个百分点。

但寒冬之中，分化加剧。报告指出，综合2024-2025年销售额与拿地金额数据，百强企业中仅有30家经营相对活跃，市场地位稳固。这些企业的一个显著特点是——销售业绩高度向核心城市集中。数据显示，销售额排名前5的城市贡献率已达50.6%，前20城市更是贡献了超八成的销售额（82.2%）。上海、北京、广州、杭州、成都等一线及核心二线城市，成为这些稳健房企的“压舱石”。

与此形成鲜明对比的是，超过七成的百强企业经营稳定性偏弱。它们或因投资规模支撑不足而“旧货难出、新货不足”，或因开发能力有限，在激烈的市场竞争中步履维艰。中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉直言，“求生存”已成为当前多数房企的首要任务。

新赛道一：

押注改善性需求，产品力成核心武器

在增量市场空间收窄的背景下，谁抓住了购房者的心，谁就能赢得市场。而当前市场最强劲的需求引擎，无疑是改善性需求。

报告显示，从销售结构来看，90-140平方米的首改类产品仍是业绩贡献的主力，销售额占比达到42.7%；而140-200平方米的再改类产品也占据了相当比例，两者合计占比高达69%。这意味着，首次置业的需求正在让位于追求更高生活品质的改善型需求。

面对这一结构性变化，房企的策略正在快速调整。一方面，投资布局高度聚焦，宁可高价获取核心城市优质地块，也不愿在低线城市盲目扩张。另一方面，“产品力”的竞争白热化。会议上，“好房子”、“四代宅”等词汇被反复提及。头部企业正通过提升得房率、优化户型设计、融入绿色建筑和智能家居元素，来打造差异化的高品质产品，以满足日益挑剔的改善型买家。

新赛道二：

掘金城市更新，存量市场大有可为

当传统开发业务触及天花板，存量市场的价值开始凸显。城市更新，这个曾经被视为“难啃的骨头”，如今正成为房企转型的重要突破口。

研究报告明确指出，“十五五”期间，全国城镇住房需求总量仍有约49.8亿平方米。其中，核心城市的人口吸引力依然突出，而改善性需求是核心驱动力。更重要的是，大规模的城市更新行动带来了新的发展契机。老旧小区、老旧街区、老旧厂房的改造，以及城市基础设施的更新，涉及直接投资规模巨大，为房地产行业开辟了全新的战场。

在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。会上发布的专题报告《生存为本，发展为要》也指出，房企应着力发展城市更新业务，发挥自身在规划、设计、运营等方面的核心优势，构建差异化的城市更新发展模式。

资本新路径：REITs扩围，打通“投融管退”闭环

无论是持有商业地产，还是参与城市更新，都考验着企业的长期资金能力。令人振奋的是，资本市场的创新为这一转型提供了可能。

报告显示，公募REITs已正式扩围至商业不动产领域，这为企业开辟了全新的资产证券化与权益型融资路径。2025年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS金额同比增幅超过五成。消费基础设施REITs稳步扩容，商业不动产REITs试点也已启动。

这一变化意义深远。它倒逼企业必须强化自身的运营管理能力，提升项目经营绩效，因为只有具备稳定现金流的优质资产，才能在REITs市场获得青睐。通过这一金融工具，企业可以真正实现“投融管退”的闭环，将持有的重资产盘活，从而优化资产负债结构，从过去的高负债开发模式，转向以资产管理为核心的可持续发展模式。

结语：在调整中重塑，在转型中重生

2026年，中国房地产行业正处于重塑与模式重构的关键时期。过去那种依赖规模扩张和高杠杆的粗放式增长已走到尽头。对于百强房企而言，生存是第一位的，这要求它们必须盘活存量、保持适度投资、确保现金流安全。

而长远来看，“轻重并举” 的发展新路径已清晰可见。一方面，通过聚焦核心城市、打造“好房子”来抓住改善性需求，优化增量开发；另一方面，通过深耕城市更新、发展代建、商业运营和租赁服务等，从存量市场中寻找新的利润增长点。

行业洗牌的阵痛仍在继续，但结构性机遇也已显现。正如刘洪玉所长所言，重点城市的人口集聚、改善性住房需求、以及城市更新和资产运营等新场景，都为房企提供了广阔的发展空间。对于能够顺应趋势、快速调整战略、构建新能力的房企而言，这个调整期或许正是它们实现弯道超车、迈向高质量发展的新起点。

对于地产从业者而言，抬板住宅不仅是一种产品创新，更是一种思维升级——从“卖房子”到“卖生活”，从“追流量”到“重产品”，唯有回归居住本质，才能在激烈的市场竞争中，找到新的增长引擎。

2026 年4月14-15日杭州，4月17-18日天津，华夏瑞博商学院再度启程，特邀抬板专家，以案例考察+专题分享为核心，探讨产品创新破局之道，分享前沿理念与落地实战干货。深度拆解其空间设计、场景营造与客群适配逻辑，将可复制的产品经验转化为市场破局的新引擎。

【“抬板-高品质-五代住宅”考察研学】
4月14-15日   杭州   抬板住宅研学
4月17-18日   天津  抬板住宅研学
      4月24-25日   成都   五代住宅+高品质
        4月18日        濮阳    冶都极致物业服务
     4月16-17日   淄博   区域高品质住宅
     4月23-24日  西安  高品质+四代住宅
咨询电话：13161942230曹老师（同微信）
■报名方式：
1.长按下方二维码，联系曹老师进行活动咨询并报名。 
2.咨询电话&微信：131 6194 2230

华夏瑞博研学行程也可为企业定制研学考察，定制咨询：13161942230曹婧老师

地产行业新动向

“全架空社区”地产新模式：

小区整体抬高，打造“抬板立体社区”。

地产存量时代，开发商在积极探索新的开发模式，“抬板住宅”模式应运而生，成为当下的新宠儿。杭州等多个城市相继出台相关住宅新规，鼓励开发商利用底层架空设计创新。杭州的“抬板社区”快速进化，空间立体丰富度再度升级，尤其是立体景观部分，更是引领全国潮流，本次考察华夏瑞博研学将带大家前往杭州，探索楼市新物种——“抬板社区”，考察将参观4-5个典型代表项目+主题研讨会。

▲高线公园式的全维连接

▲架空社区设计示意

注：以上项目选择6-8个进行参观，以上参观项目根据现场情况可能会有调整。

专题研讨会主题分享：

主题1: 《抬板住宅-房企产品破局的轻量化创新策略》

主题2:《抬板之上再架空——架空层的价值重估与抬板住宅的变化》

行程安排：

研学说明

【研学机构】：华夏瑞博商学院
【研学对象】：房企董事长、总裁、总经理本人带队设计、工程、成本、营销、物业等管理层参加
【时间地点】：2026年4月14-15日  杭 州
【报名咨询】：曹婧13161942230（同微信）01069621244
■报名方式：
1.长按下方二维码，联系曹老师咨询课程。 
2.咨询电话&微信：131 6194 2230  01069621244
西安、成都、天津、胖东来研学咨询
13161942230（曹婧老师）
《产品迭代与地库、景观一体化设计的融合探索》
创新高品质楼盘·专题考察+房企分享会
【中国 · 天津】
温馨提示：2026年4月17-18日【天津】《全首层架空新模式：产品迭代与地库、景观一体化设计的融合探索》研学活动，本次参观4-5个项目+1天分享会，部分项目根据现场情况可能会有调整。感兴趣的朋友请及时报名。
 专题分享交流：
主题1：《全首层架空社区：创新趋势、设计逻辑与实施路径实操方法》
主题2：《首层架空社区的垂直景观营造策略及案例解析》
主题3：《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》
主题4：《高品质住宅：成本把控、精细化落地经验》
主题5:   《从地库设计到架空车库超级底盘探索》
05|行程安排
|研学说明
【主办单位】华夏瑞博商学院
【课程时间】 2026年4月17-18日
【课程地点】 天津
■报名方式：
1.长按下方二维码，联系曹老师咨询课程。 
2.咨询电话&微信：131 6194 2230  01069621244
金沙、冶都、新东升、永威、御都、胖东来、第四代、西安、成都、杭州、福州
13161942230（曹婧老师）