2026中国商业地产百强企业研究报告
- 更新时间 2026-03-26 20:09:51
商业地产市场延续调整态势，供需两端仍偏弱。供应端，根据中指数据，2025年300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别下降16.3%、13.4%；全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降14.0%、22.8%，新开工面积同比分别下降23.5%、21.9%；购物中心开业数量连续四年下滑，2025年同比降幅约两成。需求端，2025年，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降9.5%、6.2%；商铺及写字楼租赁需求持续疲软，租金延续下跌态势。
面对市场下行压力，2025年商业地产百强企业规模拓展普遍偏谨慎，以轻资产输出为主，拓展方式从标准化输出及增量开发转向定制化服务及存量改造。项目运营方面，百强企业通过空间与品牌调改、会员运营等方式稳定项目出租率，并运用AI等智能化手段辅助经营与决策。部分头部企业在营项目租金与出租率整体保持稳定，其中购物中心表现优于写字楼。
展望2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续平稳发展态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求及租金下行压力。在存量竞争加剧、消费需求日趋多元背景下，企业应聚焦运营能力提升，坚持稳健经营，并以数字技术与人工智能驱动运营提质增效。同时，商业不动产REITs试点启动为企业打通“投融管退”闭环提供了新渠道，企业需修炼内功，提升项目运营水平和资产管理能力，把握不动产金融机遇，回笼资金、优化资产结构。
存量改造逐步成为头部企业新开业项目重要来源。在增量开发空间日趋收缩的背景下，头部企业积极参与存量改造，改造对象不仅包括运营欠佳的购物中心、功能不符合时代需求的老旧百货及商超，还涵盖低效闲置的工业资产。根据中指监测，2025年全国新开业3万方以上集中式商业中，存量改造项目占比近20%。
2025年，百强代表企业经营业绩止增转降。2025下半年以来，消费增速持续放缓，服务业企业扩张动力不足，商铺及写字楼租金均下降，影响商业存量项目收入，同时新开业项目数量减少，增量收入贡献有限。根据监测统计，2025年百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为31.1亿元，同比下降2.1%。少数头部企业项目运营情况相对稳健，收入维持增长。
2025年新开业项目六成位于一二线城市。根据中指监测，2025年全国共新开业3万方以上集中式商业296个，总建筑面积约2600万平方米。分城市等级来看，一二线城市新开业项目数量占比约60%，与2024年占比基本一致。区域布局方面，多数头部企业采取区域深耕战略，聚焦一线及核心二线城市，也有少数企业以三四线城市为基本盘，已形成规模优势。
注：数据统计口径为公开招拍挂市场地块。自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径。
2025年国内大宗交易市场活跃度不及上年，交易宗数下降，但在多笔大额交易拉动下，整体交易金额实现显著增长。2025年，中指数据共监测到大宗交易207宗，较上年减少58宗。以披露金额的交易计算，交易金额约1869亿元，多笔大金额交易带动交易金额同比增长35.5%。
优质零售商业及办公资产仍受青睐，交易金额占比约七成。分物业类型来看，以零售商业、办公楼、综合体为标的的交易共93宗，占比约45%。以披露金额的交易计算，零售商业交易金额相对较高，为873亿元，占比提升至47%，办公楼交易金额为451亿元，占比下降至24%。
注：本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、纯住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。
面对市场调整压力，商业地产百强企业积极调整经营策略，从空间调改、招商优化、会员运营、数字化赋能等维度持续提升运营能力，稳定项目经营基本盘。
在市场承压、租金下行的形势下，百强企业从客户需求出发，以构建产业生态为核心战略，通过精细化运营与资源联动提升客户粘性，旗下优质项目出租率保持稳定。
2025年，在盘活存量、降负债等内生需求驱动下，叠加政策制度持续完善，商业地产资产证券化市场迎来较快增长。2025年房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs、持有型不动产ABS等产品发行单量共118只，较上年增加35只；产品发行金额共计1413亿元，同比增长32.6%。
分产品类型来看，CMBS/CMBN发行规模为977亿元，同比增长52.2%，是资产证券化市场的主力品种，其原始权益人以地方国企为主，入池资产呈现出混合类、跨区域的特征。持有型不动产ABS发行规模为98亿元，同比增长185%，凭借准入门槛相对较低、底层资产类型广泛、募集资金用途限制少等优势，成为企业盘活存量资产、引入中长期资金的有效工具。类REITs产品发行规模为338亿元，同比下降13.1%。
尤为重要的是，商业不动产REITs试点启动。2025年12月，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》和《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务办法、规则适用指引等配套文件，标志着我国REITs市场进入了商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，为更多优质商业地产项目提供了退出渠道。
市场层面，消费基础设施REITs稳步扩容。截至2025年12月末，我国已上市公募REITs共78只，总发行规模（含扩募）近2100亿元。其中消费基础设施REITs共12只，发行规模303亿元，占总发行规模的14.4%，较2024年提升2.5个百分点。2025年全年共20只公募REITs首发上市，其中消费REITs首发上市5只，发行规模104亿元，位居各类基础设施之首。
趋势来看，不动产金融体系的完善为商业地产存量资产盘活打开了广阔空间。CMBS、持有型不动产ABS、基础设施REITs、商业不动产REITs等多种工具协同发力，将推动企业打通“投融管退”闭环，实现资金回笼与资产结构优化。面对这一机遇，建议企业从两方面着手：开发企业应对标REITs发行标准，系统梳理存量资产，构建产权清晰、现金流稳定、符合资本市场要求的优质资产池；同时强化运营能力，提升出租率和租金坪效，为未来更高的发行估值和分派率奠定基础。商管公司可凭借专业化运营能力，为开发企业及投资者提供资产运营提升服务，助其发行不动产金融产品，扩大市场份额，实现轻资产输出。
商业地产行业正迎来消费场景升级、存量商办资产盘活、商业不动产REITs试点等多重机遇，行业发展重心逐步向“提质增效”聚焦。商业场景端，零售商业加速引入更多体验式业态与品牌旗舰店，通过整合文旅资源与入境消费需求，打造商旅文体健综合体及国潮购物地标。存量盘活端，业态兼容转换与自持商办“松绑”等政策，为低效资产的调改与功能重塑释放了空间。资本循环端，公募REITs扩围至商业不动产领域，为企业开辟了资产证券化与权益型融资新路径，倒逼企业强化运营能力并提升项目经营绩效，利用不动产金融工具优化资产负债结构，推动行业整体向资产管理方向转型。
（一）需求重构与政策牵引，零售商业迈向体验式场景化新阶段
2026年是“十五五”开局之年，扩大内需战略基点不变，大力提振消费仍是扩大内需主要抓手。《“十五五”规划纲要》强调要“坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，……，增强国内大循环内生动力和可靠性”，提出“大力提振消费”的核心任务和“居民消费率明显提高”的发展目标。
2026年《政府工作报告》将“着力建设强大国内市场”列为工作任务首位，并继续强调“深入实施提振消费专项行动”。具体举措上，《政府工作报告》强调要“激发居民消费内生动力和促消费政策并举，推动消费持续增长”，提出“制定实施城乡居民增收计划”“促进商品消费扩容升级”“实施服务消费提质惠民行动”等具体举措。
整体来看，2026年以来消费市场延续稳定增长态势，1-2月全国社零总额同比增长2.8%；春节期间实体消费较为火热，春节假期期间全国重点零售和餐饮企业日均销售额同比增长5.7%，实体零售增速近年来首次超过网上零售。年内中央及各地有望出台更多具有落地性和实操性的提振消费措施，消费市场有望向好发展，进而带动实体商业经营改善。
当前，居民消费需求从购买商品转向情绪满足与社交体验，驱动实体商业业态重构。叠加文旅消费回暖、入境游升温，文商旅体健融合与国潮商业成为零售商业转型升级的核心方向。
业态分化：体验式业态需求活跃，品牌门店向旗舰店/体验中心转型
居民消费需求由单纯的购买商品、体验服务向情绪消费、社交需求升级，体验式业态成为实体商业增长新引擎。在“悦己经济”和“圈层消费”带动下，潮玩杂货、二次元/谷子经济、宠物服务与零售、生活方式、特色餐饮等品类拓店需求增长；全民健康意识深化与大型赛事的带动提升运动户外服饰及专业运动场馆类品牌的扩张意愿。而零售品牌拓店意愿分化，核心商圈服饰、化妆品等高租金业态需求韧性较强，政策带动下家电/3C品牌、新能源汽车在购物中心亦呈扩张态势，但区域型购物中心传统零售业态（如服饰鞋包）有所收缩。
门店形态方面，购物中心将引进首店/旗舰店作为破解商业同质化的重要手段。同时品牌商家拓店从标准化店铺向具备空间叙事能力的品牌体验中心转型，通过空间叙事输出生活方式、体验与情绪价值，有机融合品牌IP、在地文化、科技互动与场景美学打造沉浸式品牌体验空间。
场景融合：商旅文体健跨界融合，大型综合体成为重要升级方向
国内文旅消费回暖，商旅文体健综合体成为满足多元文旅消费需求、破解商业项目单一化、同质化难题的重要方向。2025年，文旅消费规模创历史新高，全年国内出游65.2亿人次，同比增长16.2%，国内游客出游总花费6.30万亿元，同比增长9.5%。同时，文旅消费需求从单一的观光、购物转向地方特色美食、主题住宿、沉浸式文化体验、精品购物等复合型需求。“文商旅体健融合”模式通过整合零售商业、文旅体验、体育健康、会展活动等多元业态，打造“一站式消费生态”。
国潮崛起：文化自信增强，本土文化IP加速商业化
入境游升温与国潮文化热潮共振，国潮主题购物中心助力零售商业实现差异化突围。2025年，240小时过境免签覆盖范围进一步扩大，离境退税政策与涉外支付服务优化，带动“中国游”“中国购”升温。2025年全国各口岸出入境外国人8203.5万人次，同比增长26.4%，离境退税商品销售额同比增长95.9%。同时，国潮文化凭借深厚的本土底蕴与创新表达，在年轻消费群体中掀起热潮。国潮购物中心融入本土文化、非遗元素与沉浸式消费场景，精准承接入境游客与年轻人潮流消费需求。
（二）存量盘活驱动内涵式增长，功能兼容与业态转换释放资产新价值
当前我国商办用房存量较大，市场供大于求，部分项目利用低效、功能适配性不足，制约产业升级、削弱城市发展活力。因此，盘活存量商办用房已成为优化城市空间结构、促进产业升级、激发经济活力的重要抓手。2025年《政府工作报告》首提“盘活存量用地和商办用房”，上海、广州、杭州、佛山、成都等地亦相继出台针对性政策，通过制度创新破解存量盘活中的瓶颈问题。
方式一：楼宇功能拓展与兼容转换，强化功能业态复合
上海支持商务楼宇功能拓展，分区分类明确可兼容业态。2025年7月，上海印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，针对传统商务楼宇功能单一、配套不齐的状况，《实施意见》支持商务楼宇功能拓展，分区分类明确可兼容业态。同时，《实施意见》为商务楼宇功能兼容转换划定“三条底线”：楼宇主体不变、产证性质不变、主体结构不变，允许在一定时期内兼容相关业态，年限不超过15年。政策旨在不影响远期商务办公功能实现的基础上，通过兼容导入辅助性、关联性业态的方式提升存量商务楼宇空间利用效率，补齐功能短板，促进职住平衡与产业融合。广州推进商办物业嵌入社区服务。2025年9月发布的《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》则提出“推进商办物业多功能复合利用，嵌入社区服务”，并强调“以需定供”。
方式二：改变房屋用途，对存量房屋进行再利用
具体分为两种形式，一种是临时改变房屋用途，到期恢复，对存量房屋进行短期灵活利用。2025年，杭州、广州、佛山等地均出台了政策支持临时转换房屋用途，指明了允许临时改变房屋用途的情况、期限等。临时转换房屋用途政策以短期灵活模式盘活存量商办资源，破解商办闲置低效难题，为城市空间优化配置提供柔性实践路径。另一种是改建存量房屋，主要方式为“非居改保”。2025年广州、东莞、成都、深圳等多个城市出台政策中，均有相关措施。将存量房屋改建为保障性租赁住房这一举措，增加了保租房供给量的同时避免了保障性住房的重复建设，未来或是更多城市强化住房保障、盘活存量商办用房的方式之一。
方式三：松绑“自持”限制，疏解房企资金压力
过去，在土地供应中常有自持商办物业的出让要求，导致较多商办物业由房企自持，一定程度拖累房企资金情况。2025年，广州、成都等城市出台政策中均有松绑“自持”的内容。
展望2026，《政府工作报告》再提“盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，未来或将有更多城市因地制宜推出系统性、集成化政策，持续破解存量利用瓶颈，推动城市发展全面迈向存量提质新阶段。
（三）商业不动产REITs试点启动，退出通道打通加速行业资管化转型
当前我国商业不动产存量规模大、盘活需求旺盛，因此试点政策及系列配套规则文件出台后，市场响应速度较快。截至3月10日，已有15只商业不动产REITs申报至沪深交易所，计划募集资金合计约460亿元。
原始权益人类型丰富，地方国企与民企齐头并进。15只已申报产品中，有6只产品主要原始权益人为民企，5只为地方国企，此外有少数产品主要原始权益人为央企、国有控股企业和外资/港资企业。与已上市的12只消费REITs相比，原始权益人的民企占比显著提高，政策支持民企依托商业不动产REITs盘活存量资产，未来或将有更多民企受益，REITs市场也将进一步向多元化、市场化方向迈进。
表：15只商业不动产REITs底层资产情况
底层资产运营情况方面，零售商业普遍较好，出租率多数在90%以上，其中7个项目出租率在98%以上，接近满租。办公楼方面，3栋位于上海的办公楼出租率均超95%，深圳来福士办公楼出租率为87.5%，但广州保利中心则出租率相对偏低。2单酒店产品的底层资产经营情况相差较大，华泰紫金华住安住商业不动产REITs的3项底层资产入住率均超90%，华安锦江商业不动产REITs的21个酒店平均入住率仅为61.58%。
表：15只商业不动产REITs资产估值及收益预期
收益预期整体较具吸引力。15只产品的2026年预测净现金流分派率在3.8%-6.9%之间，平均值为5.1%，与2025年申报的5只消费基础设施REITs分派率均值基本相同。
2025年宏观经济运行整体平稳，但国内供强需弱矛盾仍较突出，商业地产市场延续供需偏弱态势。商业地产百强代表企业拓展以轻资产输出为主，运营聚焦提质增效，部分头部企业出租率及租金收入保持平稳，但整体经营压力不减。
2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续稳步增长态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求、租金下行的压力。面对存量竞争加剧、消费需求日趋多元的挑战，企业应聚焦运营水平和资管能力提升，坚持稳健经营的同时把握不动产金融机遇实现可持续发展。
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